Ковалкин: Формула развитых стран по жилью работает в Беларуси в регионах, но не в Минске

Накануне новый министр архитектуры и строительства Беларуси Вадим Ольшевский заявил, что «квадратный метр будет стабилен и соотносим со средней заработной платой в стране».

Руководитель проекта Petitions.pro Владимир Ковалкин объяснил Филину, почему это заявление вовсе не означает снижение стоимости жилья.

— Цены на недвижимость действительно растут. Однако их соотношение с заработками остается прежним, — отметил Владимир Ковалкин. — Стоимость за метр диктуется рынком: растет средняя зарплата, увеличивается и цена метра. И снижаются они вместе.

Средняя зарплата по стране за июнь 2026 года, по данным Белстата, составила 3 104 руб. При этом стоимость одного метра в Минской новостройке — 6 548 руб.

Если сравнивать эти цифры, то получится коэффициент 2,11. По отношению к средней зарплате в самом Минске (4 054 руб.) коэффициент стоимости жилья в нем меньше — 1,62.

Надо сказать, что стоимость метра в Минске держится к средней по стране зарплате на уровне один к двум на протяжении лет двадцати. То есть один метр жилья в столичной новостройке можно купить примерно за две зарплаты.

На вторичном рынке этот коэффициент чуть ниже, так как стоимость метра на вторичке — 5 913 руб. Соответственно, это составляет 1,46 к зарплате своего региона, и 1,9 — к средней зарплате по стране.

Тут нужно понимать одну вещь: люди не могут себе позволить больше, чем зарабатывают. Именно поэтому коэффициент соотношения стоимости жилья к зарплате на протяжении стольких лет достаточно стабилен.

Он привязан не только к зарплате, но и к возможности взять кредит. Это реальность, продиктованная рынком.

Это соотношение довольно стабильно и по регионам. Если брать Брест, то коэффициент стоимости жилья к зарплате будет 1,15, Гродно и Могилев — 1,0, Гомель и Витебск — около 1.

Вообще в документах Минстройархитектуры формула «метр не дороже средней зарплаты» появилась в 2019 году в Директиве №8 о приоритетных направлениях развития строительной отрасли.

Тогда привязали норматив предельной стоимости метра к среднемесячной номинальной начисленной зарплате по стране и впоследствии закрепили механизм разными постановлениями.

Другое дело, что эта норма охватывает только жилье, которое строится с государственной поддержкой.

— Но, согласно рынку, за одну среднюю зарплату ты можешь купить пол квадратного метра в Минске. Нормально ли это?

— Нет, это указывает на маленькую зарплату.

В развитых странах считается нормальным коэффициент 1 к 1 — один квадратный метр за одну зарплату. Соответственно, у нас эта формула работает в регионах и не работает в Минске.

Если пойти не рыночным путем и установить какие-то ограничения, то тут же появятся обходные пути, потому что никто, кроме государственного УКСа, себе в убыток работать не будет.

Даже если бы застройщиков заставили снизить стоимость метра, они бы быстро придумали, как отбить разницу. В окончательную стоимость добавляли бы дорогущие парковочные места, снос, какие-то дополнительные услуги. 

Рынок возьмет свое в любом случае.

— То есть с каким бы намерением новый министр ни сделал свое заявление, оно не означает того, что стоимость жилья будет снижаться и станет более доступной для большинства людей?

— Абсолютно. Единственный способ, чтобы уменьшить стоимость рыночными методами, нужно увеличить предложение, нужно больше строить. Но сам Лукашенко говорит, что в Минске тесно и строить больше негде. Вот в Витебске и Гомеле можно строить, там и цены, можно сказать, умеренные. А в райцентрах так и еще меньше.

Почему беларусы не хотят покупать там дешевле жилье и предпочитают Минск всем городам — это другой вопрос и другая проблема.